떨어지는 집값, 공시가격 현실화

떨어지는 집값, 공시가격 현실화

1. 주택분 종합부동산 대상자, 사상 최대 규모

 올해 종합부동산세 이른바 종부세 납부 고지서가 11월 21일 발송됐다. 과세 대상자는 130만 7천 명이며 주택분 종부세 대상자만 122만 명이다. 기획재정부는 이날 1세대 1 주택자 고지 인원은 23만 명으로 전년대비 50.3% 늘었다고 밝혔다. 서울에 집을 가진 5명 중 1명은 종부세를 내게 됐다. 최근 집값 하락에도 불과하고 종부세 폭탄이 등장한 이유에 대해 전문가들은 두 가지 분석을 하고 있다. 첫 번째는 올해 상반기 공시 가격을 토대로 과세가 된 만큼 올라있는 집값이 기준이 됐기 때문이다. 두 번째는 정부여당이 추진한 종부세 경감대책이 야당의 반대로 통과되지 못했기 때문이다. 

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 앞서 윤석열 정부는 1 주택자 종부세 경감을 위해 지난해 공시 가격으로 과세하는 방안과 기본 공제액을 확대하는 방안 등을 포함시킨 정책을 추진했지만, 더불어민주당은 부자감세라며 반대 입장을 굽히지 않았었다. 황교안 전 총리는 지난 5년간 국민 소득은 13%, 주택 가격은 37% 상승했는데 종합부동산세는 1000% 넘게 폭등했다고 지적했다. 2017년과 비교해 종부세 1인당 평균세액은 116만 9천 원에서 336만 3천 원으로 급증했다. 

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 서울을 비롯해 전국적으로 지난 여름부터 본격적으로 집값 하락세에 속도가 붙었는데 지난 11월 21일 고지된 종부세는 집값이 내리기 전인 올해 1월 1일 기준 공시 가격으로 부과된다. 

2. 공시가격 현실화, 2020년 수준으로

 주택분 종합부동산세 대상자는 122만 명으로 이는 사상 최대 규모다. 노무현 정부가 2005년 도입한 종부세는 당초 상위 1%의 고액 자산가가 내는 세금으로 설계됐지만 도입 17년 만에 주택 보유자 100명 중 8명이 내는 세금으로 대중화되는 단계에 접어들었다. 여기에 집값 하락세가 이어짐에도 높은 공시 가격에 맞춰 세액이 책정된다는 비판이 나오자 정부는 공시 가격 현실화율을 내려 종부세 대상자를 줄이는 방안 검토에 나섰다. 집값은 공시 가격 아래까지 떨어지는데 공시 가격을 기준으로 하는 종부세에 대한 문제 상황을 막겠다는 것이다. 

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 부동산 세제 정상화를 국정과제로 선정한 윤석열 정부는 주택 보유세를 2020년 수준으로 되돌려 놓겠다고 공언하면서 종부세 완화안을 잇따라 내놨지만 여소야대 정치지형을 극복하지 못하고 임기 첫해 종부세 폭탄을 방어하는데 실패했다. 윤석열 정부는 1 주택자 종부세 비과세 기준을 한시적으로 11억 원에서 14억 원으로 올리는 내용의 특별 공제 도입을 추진했지만 더불어민주당의 반대로 무산되면서 종부세를 내지 않아도 될 10만 명이 과세 대상에 포함됐다.

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3. 공시가격의 중요성

 공시가격은 국토교통부 장관이 조사하고 평가하여 공시한 토지의 단위면적당 가격을 뜻한다. 쉽게 말하면 정부가 발표하는 땅값이다. 그러나 이 가격은 실제 우리가 거래하는 가격과 다르다. 거래할 때 쓰는 가격과 다른 공시 가격은 대체 왜 필요할까? 부동산 공시 가격은 정부의 유일한 공적 부동산 조사통계 자료다. 또한 부동산 공시 가격이 중요한 이유는 각종 세금의 기준이 되기 때문이다. 재산세와 종합부동산세와 같은 부동산 세금의 기준은 물론 기초연금과 기초생활보장, 건강보험료 등의 잣대로 활용돼 복지 제도에 미치는 영향이 크다. 

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 또한 공시가격은 생계유지 곤란 병역 감면 판단 기준, 공공주택 입주자 자격 등 복지, 조세, 행정, 목적 등 60여 개의 다양한 분야에서 사용된다. 앞으로 공시 가격은 인구 고령화로 인해 점점 더 많은 주목을 받을 것으로 보인다. 고령화가 진행될수록 일을 해서 내는 소득세보다 재산 규모에 따라 내는 보유세의 중요성이 부각될 수밖에 없는데, 보유 재산의 판단 기준이 바로 부동산 공시 가격이기 때문이다. 정부는 집값이 빠르게 하락하며 실거래가가 공시가보다 낮아지는 역전현상이 벌어지자 정부는 내년에 적용할 공시 가격 현실화율 재검토에 나서기로 했다. 정부는 2020년 수준으로 낮추는 방안을 검토하여 11월 내로 발표할 것으로 보인다.

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